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(2017)粤1403民初410号
发布者:meixianfayuan 发布时间:2017/8/2 9:30:27 阅读:477

广东省梅州市梅县区人民法院

    

 

2017)粤1403民初410号

 

原告:广东新侨建筑工程有限公司,地址:梅州市梅县区。

负责人:何定卓,系该公司总经理。

诉讼委托代理人:李法军,系广东义致律师事务所律师。

诉讼委托代理人:梁英英,系广东义致律师事务所实习律师。

被告:林唐剑,男,1972年11月1日出生,汉族,现住:梅州市梅县区

被告:洪玉娣,女,1971年12月2日出生,汉族,现住:梅州市梅县区

原告广东新侨建筑工程有限公司与被告林唐剑、洪玉娣房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年3月10日受理后,依法适用简易程序,于2017年5月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李法军、梁英英到庭参加诉讼。被告林唐剑、洪玉娣经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告广东新侨建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求:一、请求依法确认原告与被告林唐剑于2002年1月10日签订的《广东省房地产买卖合同》无效;二、依法确认梅县锭子桥怡迪苑新侨大厦A701房和14号杂间的所有权归原告所有;三、判决两被告协助原告将梅县锭子桥怡迪苑新侨大厦A701房和14号杂间的房屋权属人变更登记为原告;四、本案诉讼费用由被告承担。

本案在审理过程中,经本院释明,原告变更诉讼请求如下:一、请求依法确认原告与被告林唐剑于2002年1月10日签订的《广东省房地产买卖合同》无效;二、判决两被告协助原告将梅县锭子桥怡迪苑新侨大厦A701房和14号杂间的房屋权属证书恢复至原始登记状态(即房屋权属人变更登记为原告);三、本案的诉讼费用由被告承担。

事实和理由:原告原名为“梅县新侨建筑工程有限公司”,2016年5月5日经工商批准变更为“广东新侨建筑工程有限公司”。2002年春节,由于原告资金周转困难,无法支付员工工资,原告遂与被告林唐剑商量:将原告建设和所有的位于梅县锭子桥怡迪苑新侨大厦A701房和14号杂间过户到被告林唐剑名下,借用两被告的名义向银行申请人民币8万元的抵押贷款,因贷款产生的债务及其利息由原告向银行偿还。2002年1月10日,原告借用被告林唐剑的名义形成了《广东省房地产买卖合同》,将上述房屋登记并过户至被告林唐剑名下,后于2002年2月4日,两被告与中国农业银行梅州分行签订合同编号为农银梅州个房借字2002年第B0036号的《购房(商铺)抵押借款合同》,同时将梅县锭子桥怡迪苑新侨大厦A701房和14号杂间办理了抵押登记,两被告将取得的抵押贷款8万元交由原告使用,且为了便利原告直接向中国农业银行股份梅州分行偿还贷款,被告林唐剑协助原告办理好户名为“林唐剑”账号为“44×××51”的农行个人结算账户交由原告保管,原告通过该账户按月向中国农业银行梅州分行偿还贷款,后期,由于被告林唐剑将上述存折挂失,原告员工黄岳华仍按期用现金偿还银行贷款,并于2015年8月31日,将该笔抵押贷款全部结清。2016年间,原告与两被告协商将梅县锭子桥怡迪苑新侨大厦A701房和14号杂间的产权变更登记至原告名下,两被告拒绝履行变更登记。原告认为2002年借用两被告的名义签订《广东省房地产买卖合同》,办理房产过户登记至两被告的名下,是为了借用两被告的名义以该房屋和杂间办理抵押取得银行贷款给原告周转,现今原告已经全部偿还借用两被告名义取得的银行贷款及利息,原告是梅县锭子桥怡迪苑新侨大厦A701房和14号杂间的实际所有人,现今两被告拒绝原告办理变更过户登记,无奈,为了维护原告的权益,特向法院提起诉讼,请求法院支持原告的诉讼请求。

被告林唐剑、洪玉娣未到庭参加诉讼,亦未提出书面答辩意见。

原告广东新侨建筑工程有限公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据:(2015)梅县法民二初字第242号《民事判决书》及生效证明、《广东省房地产买卖合同》、《房地产权证》、《抵押贷款合同》、银行存折、记账凭证、《电费缴费册》、《电费缴费册》、《有限电视缴费册》、物业费缴费凭证、宽带业务受理单等。以上证据复印件,经当庭质证,本院予以确认并在卷佐证。两被告未向本院提交证据。

本院经审理认定事实如下:被告林唐剑、洪玉娣系夫妻关系。原告成立于1997年7月15日,原名称为梅县新侨建筑工程有限公司,于2016年5月5日变更名称为广东新侨建筑工程有限公司。

2002年1月10日,原告为向银行申请抵押贷款,遂借用被告林唐剑的名义形成一份《广东省商品房买卖合同》,合同显示:梅县新侨建筑工程有限公司(甲方、转让方)拟将位于怡迪苑新侨大厦A座701房和14号杂间的房地产转让给林唐剑(乙方、受让方),该房地产甲方于2001年11月1日向梅县房产管理局申请产权登记,领取了《房地产权证》,证书编号为粤房地证字第2306682号。对于上述合同,原告表示形成该份合同及办理房产过户登记是为了向银行取得贷款;被告林唐剑亦表示其未与原告签订过商品房买卖合同,合同中“林唐剑”的签名也并非其签名。2002年2月,原告将上述房产过户登记至被告林唐剑名下[国有土地使用证号:梅府国用(2002)字第000290号;房地产权证号:粤房地证字第××号]。

2002年2月4日,被告林唐剑、洪玉娣与中国农业银行梅州分行签订《购房(商铺)抵押借款合同》(合同编号:农银梅州个房借字2002年第B0036号),约定由被告林唐剑作为借款人,被告林唐剑、洪玉娣作为抵押人,以涉案房产作为抵押向中国农业银行梅州分行借款8万元。所得的8万元借款全部由原告使用并由原告负责偿还,具体做法是:原告指定员工黄岳华负责按期打入林唐剑的账号为44×××51储蓄存款存折用于偿还借款(该储蓄存折由黄岳华负责保管)。期间,由于存折记录表格使用完因此更换账号为44×××04的户名为被告林唐剑的储蓄存款存折,继续由黄岳华保管用于偿还贷款用。后期,由于原告出现几期逾期还款的情况,导致被告林唐剑的个人信用产生不良记录,因此被告林唐剑将上述存折挂失,黄岳华则按期用现金偿还银行贷款,于2015年8月31日已将该笔抵押贷款全部结清(最后一笔偿还的金额为35689.17元)。从涉案房产过户至被告林唐剑名下开始,被告林唐剑、洪玉娣没有缴交过任何的购房款项,也没有向原告主张过交付该涉案房产,也并未实际使用该涉案房产。

另查明,2015年8月,本院受理原告黄儒臻与被告梅县新侨建筑工程有限公司、林唐剑、洪玉娣房屋买卖合同纠纷一案[(2015)梅县法民二初字第242号],原告黄儒臻提出下列诉讼请求:1、请求依法确认原告与被告梅县新侨建筑工程有限公司于2001年11月1日签订的《广东省商品房买卖合同》合同有效;2、请求依法判令三被告共同协助原告办理梅县锭子桥怡迪苑新桥大厦A701房和14号杂间过户登记手续。3、判令三被告承担本案的诉讼费用。该案在审理过程中,黄儒臻因病于2015年9月28日去世,黄儒臻的第一继承人为冯秀芬、吴碧莲、黄孟莹,因此该案依法将原告变更为冯秀芬、吴碧莲、黄孟莹继续审理。该案经审理查明,2001年11月1日,黄儒臻与梅县新侨建筑工程有限公司签订《广东省商品房买卖合同》,双方约定被告以人民币75000元购买原告开发建设的位于梅县锭子桥怡迪苑新侨大厦A701房和14号杂间的房产,并约定该笔款项以分期付款的方式支付:合同签订后,付款1万元,余款在2006年12月30日前付清。黄儒臻于2001年11月20日支付了10000元房款,于2006年12月25日支付了65000元房款。黄儒臻履行该合同规定的义务后,梅县新侨建筑工程有限公司并未将涉案房产过户给黄儒臻,但将该房屋实际交付给黄儒臻,黄儒臻在2006年时对该房屋进行了装修,后黄儒臻一家占有该房屋并使用多年。关于该房屋的水费、电费、家庭宽带费、有限电视费和物业费均是由原告一家缴纳。该案经审理认为,案件的争议焦点在于涉案房产的所有权归属问题。经查明涉案房产的所有权登记在被告林唐剑名下,但根据庭审中林唐剑陈述多年来并未缴纳过房款、未实际使用涉案房产、未偿还银行贷款的事实,可以认定林唐剑与梅县新侨建筑工程有限公司之间并不存在有购买涉案房产的合意,梅县新侨建筑工程有限公司提供的《广东省房地产买卖合同》及房屋所有权的登记情况仅仅是为了以林唐剑、洪玉娣的名义取得银行贷款,相反,根据黄儒臻已按时缴纳全部房款、原告一家从2006年至今一直居住在涉案房产内、连续缴纳该房屋的水费、电费、家庭宽带费、有限电视费和物业费等费用的事实,依法认定原告一家是涉案房产的实际所有人和使用人。关于黄儒臻与梅县新侨建筑工程有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》的合同效力问题,《广东省商品房买卖合同》系合同当事人在协商一致的情况下签订的,是合同当事人之间的真实意思表示,并未违反有关法律禁止性规定,且该合同签订时间早于《广东省房地产买卖合同》,由此可认定《广东省商品房买卖合同》确已依法成立并具有法律效力,原告请求依法确认该合同效力的主张,法院予以支持。关于原告要求三被告协助办理房产过户的问题,虽然由于梅县新侨建筑工程有限公司借用林唐剑、洪玉娣的名义向银行贷款导致该涉案房产事实上登记过户至林唐剑名下,但该涉案房产并不是登记在开发商梅县新侨建筑工程有限公司的名下,而原告要求梅县新侨建筑工程有限公司协助办理过户手续的主张,并不具备可操作性,因此法院不予支持。该案案由系房屋买卖合同纠纷,根据合同相对性的原则,黄儒臻与梅县新侨建筑工程有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》虽然具有效力,但该合同规定的相关权利义务仅适用于合同的相对方,对于被告林唐剑、洪玉娣并不产生任何的法律约束力。原告要求林唐剑、洪玉娣协助办理涉案房产的过户手续于法无理,缺乏相关的法律依据,法院不予支持。为此,该案依法判决如下:一、确认黄儒臻与被告梅县新侨建筑工程有限公司于2001年11月1日签订的《广东省商品房买卖合同》有效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5900元,减半收取2950元,保全费2020元,合计4970元,由被告梅县新侨建筑工程有限公司负担。该判决于2016年11月1日发生法律效力。

另,一、关于涉案房地产权证、国土证原件的情况,经本院询问,原告表示经向公司的具体经办人员黄岳华了解核实,现涉案房产的房地产权证、国土证原件在当时的房管部门,他项权登记证原件在贷款银行,被告林唐剑、洪玉娣并无其他证件。

二、本案在审理过程中,原告向本院作出如下承诺:本案两被告将梅县锭子桥怡迪苑新侨大厦A701房和14号杂间的房屋权属人变更登记为原告后,原告将及时履行与黄儒臻于2001年11月1日签订的《广东省商品房买卖合同》,将房屋权属人变更登记为冯秀芬、吴碧莲、黄孟莹一家。

本院认为,本案争议的焦点在于梅县新侨建筑工程有限公司与被告林唐剑于2002年1月10日形成的《广东省商品房买卖合同》的效力问题。首先,从合同签订的情况看,原告表示形成该份合同及办理房产过户登记是为了向银行取得贷款,而被告林唐剑亦表示其未与原告签订过商品房买卖合同,合同中“林唐剑”的签名也并非其签名;其次,从合同履行的情况看,虽然目前涉案房产目前登记在被告林唐剑名下,但林唐剑多年来并未缴纳过房款、亦未偿还过银行贷款及实际使用过涉案房产,即被告林唐剑并未履行过本案涉案合同的权利义务;再次,经本院已经生效的(2015)梅县法民二初字第242号《民事判决书》认定,黄儒臻已按时缴纳全部房款,冯秀芬、吴碧莲、黄孟莹一家从2006年至今一直居住在涉案房产内,连续缴纳该房屋的水费、电费、家庭宽带费、有限电视费和物业费等费用,是涉案房产的实际所有人和使用人,并依法判决确认黄儒臻与梅县新侨建筑工程有限公司于2001年11月1日签订的《广东省商品房买卖合同》有效。因此,本院认定原告与被告林唐剑之间并不存在购买涉案房产的合意,原告借用被告林唐剑名义于2002年1月10日形成的《广东省商品房买卖合同》损害了第三人利益,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,应当认定为无效合同。

虽然目前涉案房产登记在被告林唐剑名下,且被告洪玉娣作为林唐剑的配偶,曾与中国农业银行梅州分行签订了《购房(商铺)抵押借款合同》,但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”,现原告已经将该笔抵押贷款提前结清,并请求判令两被告协助原告将涉案房产权属证书恢复至原始登记状态(即将房屋权属人变更登记为原告),本院依法予以支持。在涉案房产恢复至原始登记状态后,原告应依其所作承诺,及时履行与黄儒臻于2001年11月1日签订的《广东省商品房买卖合同》义务,将房屋权属人变更登记为冯秀芬、吴碧莲、黄孟莹一家。两被告如认为因合同无效导致其利益受损,可通过合法途径向相关义务人另外主张权利。

两被告经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为放弃抗辩及质证权利,依法应作缺席判决。综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下:

一、依法确认原告广东新侨建筑工程有限公司与被告林唐剑于2002年1月10日签订的《广东省房地产买卖合同》无效;

二、被告林唐剑、洪玉娣应协助原告广东新侨建筑工程有限公司将位于梅县锭子桥怡迪苑新侨大厦A701房及14号杂间的房屋权属证书[国有土地使用证号:梅府国用(2002)字第000290号;房地产权证号:粤房地证字第××号]恢复至原始登记状态。

案件受理费1826元,减半收取913元,由两被告负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于梅州市中级人民法院。

 

 

 

 

 

 

 

 

    陈志雄

O一七年六月十一日

    廖裕媛

 

 

 

 
 

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