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城中村的土地及地上房屋买卖合同的效力
发布者:meixianfayuan 发布时间:2014/7/17 9:29:43 阅读:2313

 

陈某胜诉张某农村房屋买卖合同纠纷案

——城中村的土地及地上房屋买卖合同的效力

 

 

关键词    城中村  房屋买卖  合同效力

裁判要点

城中村房屋及土地只能卖给本集体经济组织成员,卖给其他人均是无效的。土地仅限于房屋所占用的土地,除此之外的土地买卖均是无效。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条

案件索引

一审:广东省梅县人民法院(2013)梅县法民二初字第186号(20131219日)

二审:广东省梅州市中级人民法院(2014)梅中法民二终字第53号(2014319日)

基本案情

原告陈某胜诉称:2011725日,原被告双方签订“房屋地皮转让合同”,被告自愿将其位于梅县区程江镇古塘村第五组的自有房屋及地皮卖给原告,确定被告应在合同签订生效之日起三个月内将标的房产交给原告。合同签订生效后,被告收取原告定金10万元及租房款1万元。但在约定的三个月交房期限过后,被告却一直未按合同约定履行,原告多次催促,均遭被告以各种借口推迟最后甚至拒绝,被告拒不履行合同主要义务,已构成根本性违约。原告前期为报建、审批、设计、规划等工作,努力和花费全部自费,损失在20万元以上。原、被告之间签订的房屋地皮买卖合同是一份平等自愿基础上签订的合法有效合同,依法受法律保障。现被告无故拒绝履行交付房屋这一主要合同义务,致合同无法顺利履行,被告是严重的行为。现请求法院判令:依法解除双方房屋地皮转让合同,判令被告双倍返还定金20万元,返还租房款1万元,并支付违约赔偿金10万元给原告。

被告张某答辩称:1、双方签订的是房屋地皮转让合同,涉案地皮系被告承包的责任田,土地性质是农村集体所有,根据相关法律规定,合同违反了法律强制性规定,损害了集体利益,属无效合同。假如法院认定合同有效,我方认为视频资料明确证实双方已达成口头的一致意见,搬迁的时间已约定变更,原告并未取得准建证,所以是原告违约。2、答辩人同意解除双方的转让合同,原告交付的10万元定金予以没收。因原告的行为对答辩人名誉造成极大影响,答辩人保留追究的权利。3、原告要求返还租房款1万元,并支付10万元违约赔偿金没有法律依据。

经法院审理查明:2011725日,原告陈某胜与被告张某签订《房屋地皮转让合同》,约定:“(被告)将坐落在梅县程江镇古塘村第五组房屋及地皮转让给乙方(原告),四址东至水田,南至路中,西至围墙+文昔墙脚,北至维昌屋后30公分。1、转让价格:房屋及地皮125万元人民币。合同签订后乙方向甲方预付定金10万元,余款经商定2年内付清。合同生效之日起三个月内甲方将房屋地皮交给乙方。2、乙方在本地块所建的套房给甲方一套,以1800/结算;复式店面给甲方一间、以5000/结算。二年交房。如需报建办证,所需费用按实际分摊。3、甲方享有购房优先权,乙方开始售楼时应第一时间通知甲方前去选购。4、甲方应提供报建的一切相关资料。6、双方不得违约。由于甲方未按时交出房屋及土地,使乙方工程延期、甲方应赔偿由此产生的一切经济损失,所交定金也应双倍赔偿给乙方。乙方未按时交房,逾期补偿给甲方每月2000元,按月支付。”等内容。合同签订后,原告即按约支付了10万元定金及租房款1万元给被告。后因交房问题,双方无法达成一致意见,原告遂向本院提起诉讼。

另,2013125日,本院向梅县区国土资源局《征询》:转让的上述房产,有房屋所有权证(证号:粤房字第3850975号),无土地使用权证。因本案涉及土地性质、办证和防止以后出现“小产权房”的问题。征询:一、争议的土地的性质是什么?二、争议的土地能否办理土地使用证?三、争议的土地能否转让给其他村的村民?

20131211,梅县区国土资源局向本院答复:1、事询所称争论土地属:“未完善用地审批手续的土地”。如果未有征地相关资料,则该土地应属于集体所有建设用地。2、目前,新县城区域内的个人建房用地已停止审批。没有办理用地审批手续的土地不能办理土地使用证,也不能转让给其他村民。

裁判结果

广东省梅县人民法院于20131219日作出(2013)梅县法民二初字第186号民事判决:被告张某应返还定金10万元、租房款1万元,合计11万元给原告陈某胜,限于本判决生效后十日付清。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。宣判后,原告陈某胜提出上诉,广东省梅州市中级人民法院于2014319日作出(2014)梅中法民二终字第53号民事判决,驳回上诉,维持原判。

裁判理由

广东省梅县人民法院裁判认为:本案争议的焦点是《房屋地皮转让合同》的效力认定问题。双方约定的房屋及相应的土地买卖是位于梅县程江镇古塘村第五组,房屋办有房屋所有权证,但未办土地使用证,且房屋所有权证也未标明土地的性质,据此本院书面征询梅县区国土资源局,根据该局的答复,该土地是农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,原、被告转让农村集体土地是法律禁止的,违反法律禁止性规定的合同是无效的。合同无效,双方所取得的财产应各自返还。原告按合同约定支付了定金10万元及租房款1万元给被告,依法应予返还,所以原告请求被告返还定金10万元及租房款1万元依法予以支持,但请求双倍返还定金及违约金于法无据,依法不予支持。对于原告诉请依法解除双方房屋地皮转让合同的问题,因双方签订的《房屋地皮转让合同》系无效合同,无效合同自签订之日起无效,不存在解除问题。

宣判后,原告不服,向梅州市中级人民法院提起上诉认为:一审法院经“农村集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”为由,认为诉争合同无效,明显认定事实错误,适用法律不当,理由如下:首先本案买卖合同标的物是合法房屋,不是土地。该房屋已于1993517日依法办理房屋产权证。既是合法房屋,就意味着其产权人有买卖处分的权利。根据《中华人民共和国土地管理法》第62条第4款之规定及最高院民事案由规定,农村村民房屋是允许出卖、出租的,以根据《中华人民共和国物权法》第147条之规定,本案农村合同房屋买卖涉及的建筑物、构筑物、附属涉及占用范围内的建设用地使用权一并转让是合法的、有效的。一审法院的判决把本案买卖标的物认定为单纯的农村土地使用权出让,是明显错误,法律禁止的是单纯的农村集体土地的买卖,但符合规划、合法兴建的农村房屋法律不是允许买卖的。至于买卖之后的使用,那是另一问题,买受人完全可以在合法范围内求得最合理的使用。其次,双方签订后,由于张某完全取得标的房屋的所有权,致使标的房屋无法交付、转移,从而使合法有效合同不能履行,这就是张某的违约,且系根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第94条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三次第二款之规定,张某未取得的标的房屋所有权,其弟弟在一审庭审中明确表示反对买卖,致房屋不能交付,所有权不能转移,上诉人请求解除双方合同并要求被上诉人双倍返还定金、赔偿上诉人的损失,是合法有理的,应当得到法院支持。综上所述,一审判决认定事实错误和适用法律不当,请求二审法院撤销一审判决,并改判支持上诉人一审诉讼请求。

梅州市中级人民法院裁判认为:陈某胜与张某不属于同一农村集体经济组织。陈某胜与张某签订的《房屋地皮转让合同》买卖的不仅是位于梅县程江镇古塘村第五组房屋,还包含了几百平方米的土地。该房屋虽办理了房屋所有权,但未办土地使用证,房屋所有权证也未标明土地的性质。据梅县区国土资源局的认定,该房屋所占的土地是农村集体所有的建设用地,空地是没有办理用地审批手续的土地不能办理土地使用证,也不能转让给其他村民。根据双方当事人签订的《房屋地皮转让合同》的内容,陈某胜买到房屋及土地是用于拆建,双方实质是买卖土地使用权,属于变相转让宅基地及农村集体土地的使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,且在现有法律、政策框架下,原村民仅能将其依法取得的宅基地使用权连合法建设的地上房屋转让给其他原本村村民,陈某胜与张某并不是同村村民,故双方签订的《房屋地皮转让合同》违反法律、法规的强制性规定,属无效合同。陈某胜上诉主张双方所签订的《房屋地皮转让合同》为有效,没有事实和法律依据,其上诉主张不予支持。原审认定事实基本清楚,并根据《中华人民共和国合同法》对无效合同的处理原则对本案进行处理正确,应予以维持。

案例注解

城中村的房屋如何转让?根据现有法律规定,城市的土地是国有土地,国有土地是允许转让的。城中村,位置就在是城市范围内,但因为历史的原因,城中村的土地如果没有经过法定程序,土地仍是农村集体土地,在该地上的房屋能否转让?在房地一致的格局下,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,根据《中华人民共和国土地管理法》第63条:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,第62条“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”。可见农村村民转让房屋占用的土地是允许的,但房屋占用土地以外的其他土地是不能转让的。

宅基地属于农民集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织成员,且一户只能享有一处。所以转让宅基地是受限制的,不能随便可以转让给他人。转让只能是本村集体经济组织成员之间的转让,只要是本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,所订立的合同符合《合同法》关于有效合同要件,原则上按有效进行处理,但仅限于房屋及土地。房屋以外的土地的转让都是无效的。据此,如果将房屋转让给本集体经济组织成员以外的他人都是无效的。

另外,根据现有的法律规定,城镇居民是禁止购买农村宅基地。200411月,国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地”的规定。从政策规定来看,国家为维护农村集体土地秩序,真正实现宅基地使用权的保障功能,严厉禁止城镇居民购买农村房屋,有类似的城镇居民买卖农村房屋的合同都是无效的。

 

 

(一审合议庭成员:审判员肖锋李育珍  人民陪审员 吴晓健)

 

编写人:广东省梅州市梅县区人民法院  肖锋

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 

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